後悔のない購入 資金のあれこれ
ローンの種類
住宅ローンには「公的住宅ローン」と「民間住宅ローン」があります。公的住宅ローンとしては、財形住宅融資や自治体融資などが挙げられる。金利面は比較的有利な反面、物件に対する条件が厳しく、借入限度額には一定の制限があり、高額の融資は受けられないという特徴があります。
■財形住宅融資
サラリーマンや公務員を対象とした、勤労者が行う財形貯蓄の一部を原資とした還元融資。近年、公的住宅ローンの中では最も低利となっている。適用金利は、申込み時点の金利になるが、5年ごとに金利が見直されることには注意が必要です。
■自治体融資
都道府県や市区町村が申込窓口になり、その地域に一定期間居住または勤務している人に対して行う融資。
一方民間住宅ローンは銀行などに金融機関、JA、住宅ローン専門会社、一部の生命保険会社などで取り扱っている。機構が住宅ローンを買い取る形で多くの金融機関が販売する「フラット35」も民間住宅ローンです。
■フラット35の特徴
最長35年間の長期固定金利で、適用金利は融資実行時の金利となる。最高8,000万円の大型融資であり、財形住宅融資との併用も可能です。その他、保証料・連帯保証人ともに不要、団体信用生命保険の加入は任意、繰上返済手数料は無料であることなどが特徴として挙げられる。
■フラット35利用にあたっての注意点
融資額が不要資金の9割まであるので、民間金融機関の独自のローンを併用する場合以外は自己資金が1割以上必要になります。商品内容はどこの金融機関でも同一だが、適用金利と事務手数料は取り扱い金融機関によって異なる点に注意が必要である。また、団体信用生命保険への加入は任意であるため、加入する場合には別途、団体信特約料の支払いが生じます。融資対象となる住宅は、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが求められ、適合証明書の交付が必要となるので、基準に合う住宅であるかどうかの確認も重要なポイントとなります。
ローンの中身
金利方式は大きく分けて「固定金利型」・「固定金利期間選択型」・「変動金利型」・「預金連動型」に分けられます。
■固定金利型
融資申込または融資実行時点で、借入当初から完済までの適用金利があらかじめ確定しています。特に、元利均等返済を選べば、毎月の返済額も変わらず、長期的に家計管理がしやすい。また、11年目以降に借入段階で既に決められた金利に変更される段階金利型と呼ばれるものもあり、一部フラット35などで採用されています。また、固定金利型は変動金利や短期の固定金利期間選択型よりも通常は適用金利が高めとなるが、完済までの金利動向によっては最終的に固定金利型を選択した方が総返済額が少なくなる場合もあり得ます。
■固定金利期間選択型
固定金利期間終了後に再度、固定金利期間を設定することができ、その時点の市場金利をもとに返済額が見直されます。変更後の毎回返済額については、一般的な変動金利型のように金利改定前の1.25倍までというルールもないので、借入れ当初の返済額のみでなく、金利改定後の返済額についても、誤解が生じないように試算をもとに説明することが重要です。特に借入期間が長い場合、3年固定などのように固定金利期間が比較的短いタイプでは、固定金利期間が終了した時点ではまだ残返済期間が長く、それだけ金利変動リスクにさらされると言えます。金利改定時に繰上返済で借入残高うを減らすといった対策も必要です。
■変動金利型
半年ごとに金利が見直されます。多くの変動金利型の商品は、適用金利は半年ごとに変わっても、返済額が5年間固定されています。返済額が変わらなくても、元金と利息の割合は見直されており、急激に金利が上昇した場合などは利息額が返済額を超えてしまう「未払利息」が生じる場合もあるので、常に金利の動向をチェックする必要があります。
また、多くの変動金利型は、返済額が変更され、返済額がアップする場合にも、従前の1.25倍までの金額とされています。この為、返済額が急激にアップするというリスクはない一方、元金の返済がなかなか進まないというリスクもあります。繰上返済で借入残高を減らすなどの対策が必要になります。
■預金連動型
住宅ローンと預金口座をセットにし、預金残高に応じて住宅ローンの金利負担が変わってくるものです。東京スター銀行や北日本銀行のように預金残高分までは金利負担がゼロになるものや、関西アーバン銀行のように預金残高分までは低い金利が適用されるものなどがあります。対象となる預金の範囲は金融機関によって異なるが、預金の増やすことにより、実質的な金利負担を軽くすることが出来ます。
その他にも複数の金利タイプを組み合わせたものもあります。金利方式と支払い方式のそれぞれの特徴を理解したうえで、ローンを選択しましょう。ご不明点などは一度住宅ローンアドバイザーの資格を有したスタッフがいるハウスネットワーク浦和にお問合わせ下さい。
頭金を増やすべきか減らすべきか？
手元にある自己資金のうち、いくらを住宅購入の頭金に充てればいいのか。 この場合、２つの考え方が有ります。
■１つ目はローン返済額を抑えるために、出来るだけ沢山の頭金を入れたほうがいいという立場。 つまり自己資金から諸費用分を除いた全額を頭金に入れるやり方があります。
■２つめは、返済能力の範囲で可能な限りローンを借り、頭金を減らして手持ち資金を少し残しておくという立場。 どちらが安全かは人によって違います。
収入が安定しない人の場合は前者のほうが賢明だと思います。 ローン負担を減らしておけば収入の変動に対応でき、余裕がある分を貯金して教育費など将来予想される資金を作りながら、 必要に応じて繰り上げ返済すれば早めにローンから開放されることになります。 逆に後者は、公務員のように収入が安定している人向きです。 もっとも危ないのは返済もギリギリで手持ち資金も残らないタイプです。 その場合は購入価格を見直す必要が出てきます。 当社ハウスネットワーク浦和には住宅ローンアドバイザーの資格を持ったスタッフが在籍しております。 不動産購入に関する費用や住宅ローンでお悩みの方はご連絡をください。
諸費用
不動産購入の際には、頭金以外にも税金や諸費用が必要になります。税金に関しては、契約書にかかる印紙税や物件登記の際に必要な登録免許税、不動産を取得すると発生する不動産取得税などが挙げられます。諸費用に関しては、金融機関へのローン手数料や保証料、不動産会社へ支払う手数料などが挙げられます。
住宅ローンアドバイザー
近年、様々な住宅ローン商品がでてきているため、「どの住宅ローンを利用すればいいのか分からない」とお悩みの方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。そのような方は、住宅ローンアドバイザー（※）へご相談されることをお勧めします。お客様の予算計画やライフプランに合致した住宅ローンを紹介してくれることでしょう。
※住宅ローンアドバイザーとは、住宅金融普及協会と金融検定協会が認定している「住宅ローンアドバイザー」の資格を所持している住宅ローンの専門家のこと。沢山ある住宅ローン商品を熟知し、商品情報（リスクやメリット）を解り易く説明できるスキルを有しています。また、お客様の収入や資産状況から適正借入額や返済計画を算出します。
当サイトを監修しているハウスネットワーク浦和には住宅ローンアドバイザーの資格を有したスタッフが在籍しております。不動産購入に関する費用や住宅ローン選びでお悩みの方は、お気軽にご連絡下さい。
